భారతదేశంలో రియల్ ఎస్టేట్ అంటే కేవలం “డబ్బు పెరిగే మార్గం” అని అనుకోవడం సరి కాదు. గతంలో ప్రాపర్టీ కొనుగోలు చేయడం అంటే విలువ పెరుగుతుంది, రెంటల్ ఆదాయం వస్తుంది, సంపద ఏర్పడుతుంది అని నమ్మేవారు.
కానీ ఇప్పుడు పరిస్థితులు భిన్నంగా ఉన్నాయి. మార్కెట్ అనుభవం ఉన్న ఇన్వెస్టర్లు చెబుతున్నట్లుగా, ప్రాపర్టీ నుంచి వచ్చే లాభాలు అంతగా రావడం లేదు, రెంటల్ ఆదాయం తక్కువగా ఉంది, లీగల్ సమస్యలు ఎక్కువగా ఉన్నాయి.
ఇటీవల రెండు సంవత్సరాల అనుభవం ఉన్న రియల్ ఎస్టేట్ ప్రొఫెషనల్ రెడ్డిట్ చర్చలో భారత ఇన్వెస్టర్లు ఎక్కువగా విస్మరిస్తున్న 10 నిజాలను వివరించారు. హైప్ వెంబడి కొనుగోలు చేయడం, లీగల్ చెక్స్లను పక్కన పెట్టడం వంటి పొరపాట్లను ఎలా నివారించాలో ఇక్కడ చెప్తున్నారు.
1. ప్రాపర్టీ లాటరీ టికెట్ కాదు: ప్రాపర్టీ అనేది లాటరీ టికెట్ లాంటిది కాదు. అంటే, కొంతకాలంలో ప్రాపర్టీ విలువ రెండింతలు అవ్వుతుందనేది ఆశించడం ఇప్పుడు సరి కాదు. గతంలో కొంతమంది ఇన్వెస్టర్లు “కొద్ది సంవత్సరాల్లో ప్రాపర్టీ డబుల్ అవుతుంది” అని నమ్మి పెట్టుబడి చేసేవారు, కానీ ఇప్పుడు మార్కెట్ స్థిరంగా ఉంది. పెద్ద నగరాల్లో ధరలు ఎక్కువగా పెరగడం లేదు, ఇన్ఫ్లేషన్ కూడా లాభాలను తింటుంది. అందువల్ల, ప్రాపర్టీ కొనుగోలు చేసే ముందు కేవలం “త్వరిత లాభం” ఆశించకుండా, పేషెన్స్ తో, రియాలిస్టిక్ గా చూడడం అవసరం. దీని ద్వారా ఇన్వెస్టర్లు ఎలాంటి ఆశాజనకమైన తప్పుల నుండి తప్పించుకోవచ్చు.
2. టియర్-1 నగరాలు: ముంబై, ఢిల్లీ, హైదరాబాద్, బెంగళూరు, చెన్నై వంటి పెద్ద మెట్రోపాలిటన్ నగరాల్లో గత కొన్ని సంవత్సరాలుగా ప్రాపర్టీ ధరలు ఎక్కువగా పెరగడం లేదు. ధరలు ఎక్కువగా లిఫ్ట్ అవ్వకుండా స్థిరంగా ఉండటం, అలాగే పెరుగుతున్న ఇన్ఫ్లేషన్ వల్ల వాస్తవ లాభం చాలా తగ్గిపోయింది. ఫలితంగా, ఇక్కడ పెట్టుబడి పెట్టిన ఇన్వెస్టర్లు గతంలో ఊహించినట్లుగా ఎక్కువ రాబడులు పొందడం కష్టమైంది. అంటే, పెద్ద నగరాల్లో ప్రాపర్టీ కొనడం ఇప్పటివరకు రాబడుల విషయంలో అంత ఆకట్టుకునేటట్టు లేదు.
3. రెంటల్ ఇన్కమ్ తక్కువ: అత్యధిక ధర ఉన్న ఫ్లాట్స్ కూడా రెంటల్ ఆదాయాన్ని జస్టిఫై చేయడం కష్టం. ఉదాహరణకి రూ. 1 కోట్ల విలువైన ఫ్లాట్ నెలకు రూ. 20,000-రూ. 25,000 మాత్రమే రెంట్ ఇస్తుంది. అంటే వార్షిక రిటర్న్ 3% కన్నా తక్కువ.
4. భావోద్వేగంతో కొనుగోలు చేయడం పొరపాటు: చాలా మంది ఒకే ప్రాపర్టీని “డ్రీమ్ హోమ్”గా కూడా, “ఇన్వెస్ట్మెంట్ ప్రాపర్టీ”గా కూడా చూడడానికి ప్రయత్నిస్తారు. అంటే, మనసుకు నచ్చింది కాబట్టి దానిని కొనేస్తారు కానీ అది డబ్బు పరంగా మంచిదా కాదా అన్నది అంతగా ఆలోచించరు. ఇల్లు అంటే మన జీవితంలో ఒక పెద్ద భావోద్వేగ నిర్ణయం కాబట్టి, చాలా మంది అందమైన ఇంటిని చూసి ఆకర్షితులైపోతారు. కానీ అదే ఇల్లు భవిష్యత్తులో మంచి రాబడి ఇవ్వకపోవచ్చు. భావోద్వేగంతో తీసుకున్న నిర్ణయం ఎప్పుడూ ఫైనాన్షియల్ లాజిక్కి సరిపోడు. కాబట్టి “మనసుకు నచ్చిన ఇల్లు” మరియు “డబ్బు రాబడులు ఇచ్చే ఇన్వెస్ట్మెంట్” రెండూ వేర్వేరని గుర్తుపెట్టుకోవాలి.
5. లీగల్ చెక్స్లు తప్పనిసరి: టైటిల్, RERA రిజిస్ట్రేషన్, OCC, ఆమోదాలు లాంటి లీగల్ చెక్స్లను పక్కన పెట్టడం కొనుగోలుదారులు కోసం పెద్ద రిస్క్. మార్కెట్ ప్రొఫెషనల్స్ చెబుతున్నట్టు, ఈ చెక్ తప్పనిసరి.
6. హైప్ ప్రాంతాలు ఆశించిన రిటర్న్ ఇవ్వకపోవచ్చు: ఎక్కువ హైప్ ఉన్న ఏరియాలో ప్రాపర్టీ కొంటే తప్పకుండా భారీ లాభం వస్తుందనే నమ్మకం చాలా మందికి ఉంటుంది, కానీ అది ఎప్పుడూ నిజం కాదు. కొన్నిసార్లు పాపులర్ ఏరియాల్లో ఇప్పటికే ధరలు చాలా పెరిగి ఉండటంతో, తర్వాత పెద్దగా పెరుగుదల ఉండకపోవచ్చు. అంటే మనం ఎక్కువ ధరకు కొని, తక్కువ రాబడి మాత్రమే పొందే పరిస్థితి వస్తుంది. కేవలం అందరూ కొనేస్తున్నారని మనం కూడా అదే ప్రాంతంలో కొనడం కంటే, డేటా ఆధారంగా రీసర్చ్ చేసి, భవిష్యత్తులో డెవలప్మెంట్ అవకాశాలు ఉన్న ప్రాంతాలను గుర్తించడం మంచిది. ఇలా చేస్తే హైప్లో కాకుండా లాజిక్తో పెట్టుబడి పెట్టినట్టవుతుంది.
7. టియర్-2 నగరాలు ఆశాజనకంగా ఉన్నాయి: మైసూర్, ఇండోర్, జైపూర్ అవుట్స్కిర్ట్స్, మొహాలి లాంటి ఎమర్జింగ్ మార్కెట్లు ప్రస్తుతం చాలా వేగంగా డెవలప్ అవుతున్నాయి. ఇక్కడ ఇంకా ప్రాపర్టీ ధరలు తక్కువగా ఉండటంతో పాటు భవిష్యత్తులో మంచి గ్రోత్ అవకాశాలు కూడా ఉన్నాయి. అందుకే ఈ ప్రాంతాల్లో పెట్టిన పెట్టుబడులు తక్కువ ఖర్చుతో ఎక్కువ రిటర్న్ ఇవ్వగలవు. కానీ నోయిడా, గురుగ్రామ్ లాంటి ఇప్పటికే చాలా ఖరీదైన మార్కెట్లలో ధరలు దాదాపు సాచ్యురేట్ అయిపోయాయి, అక్కడ నుంచి ఎక్కువ లాభం వచ్చే అవకాశం తక్కువ. అంటే, ప్రస్తుతం తక్కువగా విలువైన కానీ డెవలప్ అవుతున్న ప్రాంతాల్లో పెట్టుబడి పెట్టడం, ఇప్పటికే ఖరీదైన ప్రాంతాల కంటే బెటర్ అవుతుంది.
8. బిల్డర్ మార్కెటింగ్: లగ్జరీ ప్రాజెక్టులు బయటకు చాలా ఆకర్షణీయంగా, స్టైలిష్గా కనిపిస్తాయి. పెద్ద ఎంట్రన్స్, సూపర్ ఫెసిలిటీస్, మోడరన్ ఇంటీరియర్స్ వంటివి చూస్తే ఎవరైనా కొనాలనిపిస్తుంది. కానీ వీటి ధరలు చాలా ఎక్కువగా ఉండటం వల్ల కొనుగోలు చేసే వాళ్ల సంఖ్య తక్కువగానే ఉంటుంది. డిమాండ్ సరిపోకపోతే ఈ ప్రాజెక్టులు ఖాళీగా ఉండిపోయే ప్రమాదం ఉంటుంది, అంటే మొత్తం ప్రాజెక్ట్ గోస్ట్ టౌన్లా మారిపోతుంది. ఇలాంటి పరిస్థితుల్లో ఇన్వెస్టర్లు తమ డబ్బు ఇరుక్కుపోయినట్టు అవుతుంది, ఎందుకంటే అమ్ముకోవాలన్నా కొనేవాళ్లు దొరకరు. అందుకే లగ్జరీ ప్రాజెక్టుల్లో పెట్టుబడి పెట్టేముందు నిజంగా డిమాండ్ ఉందా లేదా అన్నది బాగా చెక్ చేసుకోవాలి.
9. స్టాక్స్ లేదా మ్యూచువల్ ఫండ్స్లా ప్రాపర్టీని ఎప్పుడైనా అమ్మేయడం చాలా కష్టమే. షేర్లు అయితే ఒక బటన్ నొక్కగానే అమ్మేయొచ్చు, కానీ ప్రాపర్టీకి అలా కుదరదు. ఒక కొనుగోలుదారు దొరకడానికి కొన్ని నెలలు, కొన్నిసార్లు ఏళ్లూ పడవచ్చు. అంతవరకు మీ డబ్బు మొత్తం అక్కడే బ్లాక్ అయిపోతుంది. అంతేకాదు, ప్రాపర్టీ అమ్మేటప్పుడు రిజిస్ట్రేషన్ ఛార్జీలు, స్టాంప్ డ్యూటీ, బ్రోకరేజ్ ఫీజులు లాంటి ట్రాన్సాక్షన్ ఖర్చులు కూడా చాలా ఎక్కువగా వస్తాయి. అంటే అమ్మినా కూడా మీరు అనుకున్నంత లాభం చేతికి రావడం కష్టమే.
10. ప్రాపర్టీని బిజినెస్ లా చూడాలి: ప్రాపర్టీని కూడా ఒక ఆస్తిలా చూసుకోవాలి, కేవలం డబ్బు పెట్టి వదిలేయడం సరిపోదు. చాలామంది “కొన్నాం కదా, ఇప్పుడు లాభం వస్తూనే ఉంటుంది” అని అనుకుంటారు, కానీ ఇది సరిగ్గా కాదు. ప్రాపర్టీ కొనుగోలు చేసిన తర్వాత ప్రతి నెల వచ్చే అద్దె ఎంత, దానికి మెయింటెనెన్స్, రిపేర్లు, సొసైటీ ఛార్జీలు వంటి ఖర్చులు ఎంత అవుతున్నాయి, ప్రతి సంవత్సరం టాక్స్ ఎంత పడుతోంది. ఇవన్నీ లెక్కల్లో పెట్టుకోవాలి. అలాగే భవిష్యత్తులో అమ్మాలంటే ఆ ప్రాపర్టీకి డిమాండ్ ఉందా, మంచి ధరకు అమ్మగలమా అనే రీసేల్ అవకాశాన్ని కూడా గమనించాలి. ఇలా ప్రాపర్టీని ఒక వ్యాపారంలా మేనేజ్ చేస్తేనే నిజంగా లాభం దొరుకుతుంది.
రియల్ ఎస్టేట్ ఇంకా ఇండియాలో సంపద నిర్మాణానికి శక్తివంతమైన సాధనం, కానీ విజయానికి పేషెన్స్, క్లారిటీ, మరియు డిసిప్లిన్డ్ ఫైనాన్షియల్ ప్లానింగ్ అవసరం. కేవలం భావోద్వేగం, హైప్, లేదా పాత ఊహల పై ఆధారపడి ఇన్వెస్ట్ చేస్తే నిరాశ తప్పదు.
